Anspruch auf erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer bei gewerbesteuerlichem Grundstückshandel?

Das Urteil vom 20. März 2025, III R 14/23, befasst sich mit der Frage, ob bei einem gewerbesteuerlichem Grundstückshandel Anspruch auf erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer besteht.

Im Streitfall hatte eine Immobiliengesellschaft in der Rechtsform einer GmbH (A GmbH) mehrere Immobilien erworben und diese zunächst ausschließlich vermietet und verpachtet. Erst im sechsten Jahr nach dem Erwerb hat die Gesellschaft eine größere Anzahl dieser Immobilien verkauft. Das Finanzamt (FA) war der Ansicht, dass die GmbH damit einen sogenannten „gewerblichen Grundstückshandel“ betrieben habe. Das hätte zur Folge, dass die Gesellschaft eine wichtige steuerliche Vergünstigung, die sogenannte „erweiterte Kürzung“ nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG), nicht mehr in Anspruch nehmen dürfte. Die GmbH klagte dagegen und bekam vor dem Finanzgericht Recht. Das Finanzamt legte Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) ein.

Was ist die „erweiterte Kürzung“ nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG?

Das Gewerbesteuergesetz (GewStG) sieht grundsätzlich vor, dass Unternehmen auf ihren Gewinn Gewerbesteuer zahlen müssen. Für Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz (also Immobilien) verwalten und nutzen, gibt es jedoch eine besondere steuerliche Begünstigung: die sogenannte „erweiterte Kürzung“ nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.

Wie funktioniert die erweiterte Kürzung?

Inhalt: Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können ihre Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien bei der Berechnung der Gewerbesteuer vollständig herausrechnen („kürzen“). Das bedeutet, dass diese Einnahmen praktisch nicht der Gewerbesteuer unterliegen.

Voraussetzung: Die Gesellschaft darf ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Sie darf keine anderen gewerblichen Tätigkeiten ausüben, insbesondere keinen „gewerblichen Grundstückshandel“ betreiben oder andere gewerbliche Leistungen erbringen.

Zweck: Die Regelung soll verhindern, dass reine Immobilienvermietung, die eigentlich keine originär gewerbliche Tätigkeit ist, durch die Rechtsform einer Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH) gewerbesteuerpflichtig wird.

Was ist ein „gewerblicher Grundstückshandel“?

Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn eine Gesellschaft Immobilien nicht nur zur Vermietung hält, sondern mit der Absicht kauft und verkauft, daraus Gewinne zu erzielen. Das ist eine gewerbliche Tätigkeit und schließt die erweiterte Kürzung aus.

Die Drei-Objekt-Grenze ist ein vom BFH in ständiger Rechtsprechung gebildetes typisierendes Indiz, das eine gewerbliche Tätigkeit als Anscheinsbeweis für eine gewerbliche Tätigkeit vermutet:

Innerhalb von fünf Jahren: Mehr als drei Veräußerungen indizieren eine gewerbliche Absicht.

Nach Ablauf der fünf Jahre: Zusätzliche Indizien sind erforderlich, um Gewerblichkeit anzunehmen, wie z. B. vorbereitende Maßnahmen oder eine hohe Zahl von Veräußerungen in kurzer Zeit.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die A GmbH trotz des Verkaufs mehrerer Immobilien im sechsten Jahr nach dem Erwerb weiterhin die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen kann. Entscheidend war, dass in den ersten fünf Jahren nach dem Erwerb keine Immobilien verkauft wurden und auch keine vorbereitenden Maßnahmen für einen Verkauf getroffen wurden. Erst im sechsten Jahr erfolgten die Verkäufe.

Der unerwartete Todesfall des Gesellschafters stellte zudem einen atypischen Um-stand dar, der die Annahme einer von Anfang an bestehenden Veräußerungsabsicht widerlegte.

Der BFH stellt klar:

Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt nicht automatisch vor, nur weil im sechsten Jahr mehrere Immobilien verkauft werden.

Maßgeblich ist, dass in den ersten fünf Jahren nach Erwerb keine Verkäufe oder verkaufsbezogene Aktivitäten stattgefunden haben.

Die erweiterte Kürzung bleibt in solchen Fällen erhalten.

Steuerrechtliche Bedeutung und Einordnung:

Die Entscheidung konkretisiert, wann die Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG entfallen.

Sie stellt klar, dass nicht jede größere Anzahl von Verkäufen automatisch einen gewerblichen Grundstückshandel begründet.

Die Umstände des Einzelfalls sind entscheidend („Einzelfallwürdigung“).

Die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“ (nach der ab dem Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren regelmäßig ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird) ist nicht starr anzuwenden.

Immobiliengesellschaften können auch nach mehreren Jahren noch Immobilien verkaufen, ohne sofort die erweiterte Kürzung zu verlieren – vorausgesetzt, sie haben in den ersten fünf Jahren nach Erwerb keine Verkäufe oder vorbereitende Maßnahmen getroffen.

Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG bleibt ein wichtiges Instrument zur Vermeidung von Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen, solange keine gewerblichen Aktivitäten wie der gewerbliche Grundstückshandel vorliegen.